Kalkulator podatku od najmu prywatnego 2026

Jak obliczyć podatek od najmu w 2026 roku

Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) można opodatkować wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie). Podatek liczy się od przychodu — kosztów nie odliczasz.

Przykład: mieszkanie wynajęte przez cały rok za 3 000 zł miesięcznie.

1. Przychód roczny: 12 × 3 000 zł = 36 000 zł.
2. Cały przychód mieści się w limicie, więc stawka to 8,5%.
3. Wpłata miesięczna: 3 000 zł × 8,5% = 255 zł — do 20. dnia następnego miesiąca.
4. Ryczałt za rok: 3 060 zł; po odjęciu podatku z czynszu zostaje 32 940 zł.

Próg 100 000 zł i stawka 12,5%

Stawka 12,5% dotyczy tylko nadwyżki ponad 100 000 zł — nie całego przychodu. Wpłaty liczysz narastająco: w miesiącu przekroczenia część przychodu jest opodatkowana 8,5%, a reszta 12,5%. Przy czynszu 10 000 zł miesięcznie próg zostanie przekroczony w miesiącu nr 11 (listopad); ryczałt za rok wyniesie 11 000 zł, czyli 9,17% przychodu.

Limit 100 000 zł jest liczony osobno dla najmu prywatnego i osobno dla przychodów z działalności gospodarczej (art. 12 ust. 14). Obejmuje natomiast wszystkie lokale wynajmowane prywatnie przez tę samą osobę łącznie.

Najem przez małżonków — 2 × 100 000 zł czy 200 000 zł

Gdy mieszkanie należy do majątku wspólnego, każdy z małżonków płaci ryczałt od połowy przychodu i ma własny limit 100 000 zł (art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie). Małżonkowie mogą też złożyć pisemne oświadczenie, że całość rozlicza jeden z nich — wtedy jego limit wynosi 200 000 zł (art. 12 ust. 13). Przy równym podziale oba warianty dają ten sam podatek; różnica pojawia się, gdy tylko jeden z małżonków ma inne przychody z najmu, np. z mieszkania z majątku osobistego.

Oświadczenie składa się w urzędzie skarbowym do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z najmu w danym roku (art. 12 ust. 7). Obowiązuje także w kolejnych latach, dopóki małżonkowie go nie odwołają w tym samym terminie (art. 12 ust. 8a). Bez wspólności majątkowej każdy rozlicza przychód ze swojego udziału.

Czy media i czynsz do wspólnoty to przychód z najmu

To najczęstszy spór. Bezpiecznie jest przyjąć, że wszystko, co najemca płaci wynajmującemu — czynsz najmu, ryczałt za media, zwrot czynszu do wspólnoty — jest przychodem. Takie stanowisko często zajmują organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych. Część sądów administracyjnych przyjmuje jednak, że media rozliczane według faktycznego zużycia i przenoszone na najemcę bez marży nie są przychodem, bo wynajmujący jest tylko pośrednikiem w płatności.

• Najemca płaci dostawcom bezpośrednio (umowa z dostawcą prądu na najemcę) — to nie jest Twój przychód.
• Zwrot według liczników, bez marży, opisany w umowie jako refakturowanie kosztów — spór; kalkulator pozwala wybrać wariant.
• Stała kwota „z mediami” albo czynsz administracyjny wliczony w opłatę — przychód.

Przy 500 zł mediów miesięcznie różnica w podatku to 510 zł rocznie. Jeżeli chcesz nie wliczać mediów, zadbaj o zapisy umowy i rozliczenie według faktur dostawców; w razie wątpliwości wystąp o interpretację.

Terminy wpłat i PIT-28

• Wpłaty miesięczne — do 20. dnia następnego miesiąca, za grudzień do 20 stycznia (art. 21 ust. 1).
• Wpłaty kwartalne — do 20. dnia miesiąca po kwartale, za IV kwartał do 20 stycznia (art. 21 ust. 1a). Można je wybrać, gdy przychód z poprzedniego roku nie przekroczył równowartości 200 000 euro; wybór wykazujesz w zeznaniu.
• Zeznanie PIT-28 za 2026 r. — od 15.02.2027 do 30.04.2027 (art. 21 ust. 2 pkt 2). Wtedy też dopłacasz ewentualną różnicę.
• Termin w sobotę, niedzielę lub święto przesuwa się na najbliższy dzień roboczy (art. 12 § 5 OP) — np. wpłata za sierpień 2026 r. przypada na 21.09.2026.

Przy najmie prywatnym nie prowadzisz ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie) — wystarczy umowa i potwierdzenia wpłat. Ryczałt płacisz na swój mikrorachunek podatkowy.

Koszty, składka zdrowotna i inne pułapki

• Bez kosztów i amortyzacji. Remont, meble, odsetki od kredytu czy podatek od nieruchomości nie obniżają ryczałtu.
• Bez składki zdrowotnej. Najem prywatny nie jest tytułem do ubezpieczenia zdrowotnego — inaczej niż najem w działalności gospodarczej, gdzie ryczałtowiec płaci składkę zdrowotną.
• Kaucja. Zwrotna kaucja nie jest przychodem. Staje się nim, gdy ją zatrzymasz lub zaliczysz na zaległy czynsz.
• Zaległy czynsz. Przychodem jest czynsz faktycznie otrzymany, a nie należny — nieopłacony czynsz nie zwiększa podatku, dopóki go nie dostaniesz.
• Najem krótkoterminowy. Przy usługach zakwaterowania z dodatkowymi świadczeniami (sprzątanie, wymiana pościeli) urząd może uznać najem za działalność gospodarczą — wtedy obowiązują inne zasady.

Ile podatku od wynajmu mieszkania — tabela

Najem przez cały 2026 rok, jedna osoba, wpłaty miesięczne. Kwoty policzone przez silnik kalkulatora.